Der Kauf und die Vermietung von Gewerbeimmobilien bieten in Österreich nicht nur attraktive Investitionsmöglichkeiten, sondern auch spezielle steuerliche Herausforderungen und Chancen, besonders wenn Geschäfte innerhalb der Familie abgewickelt werden. Dieser Beitrag beleuchtet die steuerrechtlichen Nuancen und bietet praktische Tipps für Ehepartner, die in diesem Bereich tätig werden wollen.
Kauf und steuerliche Behandlung von Gewerbeimmobilien
Beim Kauf von Gewerbeobjekten in Österreich sind die Abschreibungsregeln (AfA) und die Möglichkeit, Zinsen als Betriebsausgaben abzusetzen, wesentliche steuerliche Überlegungen. Gemäß § 7 EStG (Einkommensteuergesetz) können Immobilienbesitzer die Abnutzung ihrer Gewerbeimmobilien über deren Nutzungsdauer abschreiben, wobei der AfA-Satz je nach Objekttyp und Nutzungsdauer variiert.
Besonderheiten bei Ehepartnern
In manchen Fällen ist es aus verschiedenen Gründen (z.B. Staatsbürgerschaft, Kreditwürdigkeit) sinnvoll, dass ein Ehepartner ein Gewerbeobjekt erwirbt und es anschließend an den anderen, gewerblich tätigen Ehepartner vermietet.
Beispiel: Herr Max Mustermann (österreichischer Staatsbürger und selbstständiger Friseurmeister) möchte ein Geschäftslokal kaufen, stößt aber auf Finanzierungshürden. Seine Ehefrau, Frau Eva Mustermann (ebenfalls österreichische Staatsbürgerin), erwirbt das Objekt daher für 300.000 Euro und vermietet es an ihn für monatlich 2.000 Euro.
Die steuerrechtliche Relevanz der Mieteinnahmen und Betriebsausgaben
Die Mieteinnahmen der Frau Mustermann gelten als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 28 EStG und sind somit steuerpflichtig. Die von Herrn Mustermann gezahlte Miete kann er als Betriebsausgabe gemäß § 4 Abs. 4 EStG geltend machen, sofern ein angemessener, marktüblicher Mietvertrag vorliegt. Dies mindert sein zu versteuerndes Einkommen und somit seine Steuerlast.
Steuerliche Absetzbarkeit von Zinsen
Wenn Frau Mustermann für den Kauf des Geschäftslokals ein Darlehen aufnimmt, sind die Schuldzinsen nach § 16 EStG als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig. Dies reduziert wiederum ihre steuerliche Bemessungsgrundlage.
Anbei ein kleiner Mustervertrag zwischen Ehegatten: Mustermietvertrag